mercoledì 14 maggio 2014

Il valore delle nostre case (analisi quantitativa)

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Qualche tempo fa mi ha contattato una simpatica famiglia che da fuori città voleva trasferirsi nel quartiere. Un po' allarmata mi chiedeva un parere sulla situazione dopo aver letto il mio blog. So che qualcuno pensa che sia una buona cosa tacere i nostri mali per attirare persone per bene ma non attente alle cronache cittadine, ma vi ho già detto come la penso io. Se qualcuno mi avesse detto, prima di comprare casa, com'era la situazione col fischio che avrei acquistato. I problemi van risolti, non nascosti. Ho quindi spiegato per bene la situazione e (complice anche il fatto che la via da loro scelta non è certo fra le peggiori), alla fine hanno deciso di trasferirsi! Si può dire che faccio anche un servizio di agenzia immobiliare. In realtà mi ero già accorto che uno dei lati positivi dell'indicizzazione del blog era che digitando ferrara zona stadio sui motori di ricerca non si vedevano più soltanto case a prezzi stracciati!
E sì, perché se anche siete fra quegli amebidenti che preferiscono lo spaccino al cagnolino, la vacca alla cacca, o il gridare all'abbaiare, comunque almeno sul valore delle vostre case avrete un minimo di sentimento. Già tempo fa entrai nel merito del problema ma senza definire quantitativamente questo danno economico. Invece, tempo fa, guardando una pubblicità di una agenzia immobiliare in cui un bambino cercava casa selezionando l'area di ricerca, mi è venuto il chiribicchio di fare le cose fatte bene.



Così mi son preso venti minuti del mio tempo e l'ho dedicato a voi, cari, cari co-residenti di questo sfortunato quartiere
. Ho selezionato l'area in figura, abbastanza vasta come vedete, e ho individuato una sessantina di appartamenti in vendita. Ho incluso tutti, compreso que tale che chiedeva 195 mila euro per neanche cento metri quadri in zona Ortigara (ehhhhhhhhhhhhhhh???!??!?!??!?!?!?). Quello che ho scoperto, conti alla mano, è che il costo medio per appartamento in questa zona è di 1246 euro a metro quadro. Prezzo richiesto, naturalmente, ma non avendo accesso ai dati reali di vendita nè di questa nè di altre zone ci accontentiamo di paragonare questo valore. 
Mi pare di sintirli i vecchi parrucconi dei nostri amministratori: "Eh, certo, ma sai, mica è colpa dello spaccio, c'è la crisi immobiliare, i subprime, le cavallette… " E no, cari miei, qui si fanno le cose scientificamente, mica alla ca…volo! Nel suddetto sito vi era anche segnalato l'andamento del valore immobiliare nel tempo per l'intera città di Ferrara, compresa questa zona e anche le zone periferiche. Tutto insomma, compresa la crisi immobiliare. Il valore al momento dell'analisi era di 1724 euro! 1724, avete letto bene! Questo in soldoni si tramuta in quasi il trenta percento in meno del valore delle nostre case. Un terzo di quello che potreste avere, non l'avete a causa dello spaccino sotto casa! In altri termini, essendo il costo medio delle case nella nostra zona di quasi 130 mila euro, la perdita per famiglia è di più di 35 mila euro. "Scusi, ha trentacinquesima euro per favore" potete chiedere a chi avrebbe potuto evitare questo disastro. E se non ve li danno provate a chiederlo allo spaccino sottocasa, ma se ha una pistola stategli lontano che è meglio! Se poi contiamo i metri quadri medi, arriviamo a quasi 105, che significa che il costo medio teorico per appartamento sarebbe, in altre zone della città in media col mercato attuale, di 180 mila euro (si badi bene che si parla sempre di cifra chiesta). Quindi in sostanza se abitate qui dovete chiedere ben cinquantamila euro in meno, mediamente, delle altre zone della città. Chiederle naturalmente, perchè poi a prenderli le cose sono un pelino diverse….
Potevo fermarmi qui? Ma certo che no, cari, carissimi co-residenti di questo sfortunato quartiere. Perché già sento un certo presidente dire che lui non c'entra niente, che "è colpa della stazione, gli autobus, non è stata colpa mia. La tintoria non mi aveva portato il tight, c'era il funerale di mia madre, era crollata la casa, c'è stato un terremoto, una tremenda inondazione, le cavallette! Non è stata colpa mia! Lo giuro su Dio!". (cit.)
Ma allora di chi è la colpa? Della stazione? Nostra che abbiamo acquistato in "zona stazione", (si consideri la distanza dell'acquedotto dalla stazione e le dimensioni della città…). Io non ci credo. Ecco allora che sono andato (virtualmente) in un'altra città, paragonabile alla nostra come dimensioni e abitanti, non lontana da noi: Parma! La scelta non e casuale essendo la prima città capoluogo di provincia governata da un sindaco pentastellato. Premetto che non so assoutamente nulla di quella città, delle sue zone critiche, delle condizioni di spaccio, ma ho fatto la stessa identica cosa e ho valutato il rapporto del prezzo medio delle case nei pressi della stazione, sul versante centro, con i valori medi segnalati per la città. 




Il risultato? Il valore medio degli immobili nell'area segnalata è di oltre 2.120 euro a metro quadro, contro una media in città di….






….rullo di tamburi…..






1895 euro!!!!
Ebbene sì, nonostante sia vicina alla stazione, quella zona è di pregio, molte case sono segnalate come CENTRO STORICO (provate a farlo voi, vediamo cosa fa la gente), e il valore è superiore di oltre il 10% rispetto alla media della città. Non sarà che più che la stazione è una certa politica che incide sulle nostre condizioni attuali?
Numeri e fatti, non pugnette! Ci vorrebbe un Cangini come assessore alle varie ed eventuali!

6 commenti:

  1. quindi con il 5 stelle aumenta il valore degli immobili ? questo blog destinato a cadere nel gggentismo ?

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    1. Carissimo Anonimo. In realtà si dimostra solamente (e chiaramente) che chi dice che è colpa della distanza dalla stazione dice solo fregnacce. Il paragone con Parma l'ho fatto solo per il periodo preelettorale ma mi riservo di farlo, anzi ti invito a farlo, anche con altre città. Magari più rosse ma meno pervettive. Intendi?

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  2. carissimo Lorenzo. apprezzo veramente molto quello che il tuo blog ed il tuo attivismo a fatto e continua a fare per il quartiere. hai il mio pieno supporto. preferisco rimanere anonimo ma sono residenti nel quartiere da molto tempo. ho vissuto i tempi pre-immigrati, quando le rogne c'erano lo stesso - fine anni 80 ed inizio anni 90 con ultras che se le davano sul serio, gang di tossici all'acquedotto, ululati fino a notte inoltrata in zona mutua e davanti alla contrada, ritrovo class del roxy bar di ortigara, prostitute a go go in piazzale castellina. giro di "uomini soli" sulla mura di VI novembre, la sala giochi pacman. qundi insomma forse e gia' da un bel po' che il quartiere ha perso il suo "appeal". detto cio' per me rimane il piu' bello di Ferrara. il discorso dei prezzi della case e un discorso di mercato e segue una logica di domanda / offerta e francamente credo difficile che si torneranno a vedere i prezzi gonfianti pre-crisi. e poi un quartiere di grandi condomini che e anche una maniera di vivere che si perdendo credo. il discorso del calo dei prezzi va al di la' degli spaccini (discorso grattacielo a parte, ma li ci sono altri 1000 problemi) e che nessun pentastellato potra' farci nulla. l'impressione e che vi sia un calo di prezzi generalizzato da Pontelagoscuro fino a Corso Isonzo, mentre in una qualche maniera "tiene" la parte ovest di Fe ma li' c'e molta meno offerta ed anche un botto di invenduto. credimi trovai l'uscita della Sarpigni (le percezioni soggettive) francamente vergognosa perche' il problema c'e ed e reale. concordo la vicinanza con la stazione non c'entra troppo nelle dinamiche dei prezzi.

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  3. Innanzitutto scusa, ero convinto che fosse un commento puramente "politico" fatto magari da chi il quartiere neanche lo conosce, invece vedo che tu lo conosci eccome! Ero completamente all'oscuro di quanto dici sul periodo 80/90, molto interessante (purtroppo). Mi preme sottolineare due cose. Primo: la "deriva" politica del blog è strettamente legata al periodo: diciamo che sono convinto che la soluzione debba passare per la politica e cerco di "mungere" il periodo pre-elettorale il più possibile, ma a breve si tornerà su argomenti più concreti (abbiate pazienza). ANzi, a essere onesto speravo che l'amministrazione aprisse il portafoglio un po' di più...
    Secondo: ho cercato di mantenere l'analisi indipendente da elementi "esterni" come l'evidente calo nel mercato immobiliare legato alla crisi (e come dici, al fatto che i prezzi erano oggettivamente gonfiati). Difatti il confronto non è fra epoche diverse, ma fra zone diverse nello stesso periodo. In sostanza mi premeva solo togliere la "scusa" della vicinanza della stazione a chi deve rispondere alle nostre richieste. E, mostrando dei numeri concreti, togliere anche il paravento del "siete solo voi che la vedete così". Concludo con un immenso grazie per aver lasciato un segno del tuo passaggio sul blog!

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  4. grazie a te per l'ospitalita' su queste pagine e grazie ancora per quello che stai facendo per il quartiere! ciao

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